Změny v DPH u nemovitostí od 1. 7. 2025: Přehled nové právní úpravy

---

S účinností od 1. července 2025 dochází k zásadním změnám v oblasti uplatňování DPH u převodů nemovitostí. Novela zákona o DPH přináší zejména zjednodušení pravidel, větší srozumitelnost i sladění s judikaturou Soudního dvora EU. Dopady pocítí developeři, investoři i běžní vlastníci nemovitostí.

 

Klíčové změny

 

1️⃣Zdanění při prvním dodání a podstatné změně stavby

Nově bude každá stavba podléhat DPH při prvním dodání (prodeji) nebo při dodání po její podstatné změně.

Pro účely DPH se za první dodání považuje prodej, ke kterému dojde do uplynutí stanovené lhůty 23 měsíců.

Pokud k dodání dojde až po uplynutí této lhůty, bude převod automaticky osvobozen od DPH.

 

2️⃣Nová časová lhůta – 23 měsíců

Rozhodné období je stanoveno jako 23 měsíců následujících po měsíci dokončení stavby či jejího prvního užívání.

Převody uskutečněné do konce 23. měsíce budou podléhat DPH.

Převody od počátku 24. měsíce budou osvobozeny od DPH, s možností dobrovolného zdanění při splnění zákonných podmínek (především pokud je kupující plátcem DPH).

 

3️⃣Nové vymezení podstatné změny stavby

Dochází ke snížení prahu pro posuzování, kdy se rekonstrukce považuje za podstatnou změnu.

Za podstatnou změnu se bude nově považovat jakákoliv stavební úprava, jejíž náklady přesáhnou 30 % prodejní ceny dané nemovitosti.

Po každé podstatné změně se znovu spustí lhůta 23 měsíců, během které bude případný další převod nemovitosti podléhat DPH.

 

4️⃣Možnost dobrovolného zdanění

Po uplynutí 23 měsíců je umožněno dobrovolné uplatnění DPH, a to pouze v případě, kdy:

kupující je plátcem DPH,

nemovitost bude využívána pro jeho ekonomickou činnost.

 

5️⃣Úpravy odpočtu DPH

Nadále zůstávají v platnosti úpravy nároku na odpočet DPH při změně účelu užívání nemovitosti.

U dlouhodobého majetku (zejména komerčních objektů) bude nutné pečlivě sledovat účel využití v celém období úpravy (standardně po dobu 10 let).

 

Praktické dopady

Výrazně se zpřehledňuje systém osvobození a zdanění nemovitostí, zejména u starších staveb a rekonstrukcí.

Zvýší se počet případů, kdy budou rekonstrukce nově podléhat DPH na výstupu.

Klíčovým kritériem při rekonstrukcích bude pečlivé vyčíslení nákladů a jejich poměru k prodejní ceně.

Doporučuje se včas provést daňovou analýzu plánovaných převodů i transakcí v přechodném období.

✅Poznámka k přechodným ustanovením:

V případě již rozestavěných nebo čerstvě dokončených staveb před účinností zákona může být nutné individuální vyhodnocení — novela stanoví zvláštní režimy pro transakce, jejichž časové parametry spadají do přechodného období.

 

Nevíte si rady? Kontaktujte nás kdykoliv